對(duì)于有“亞洲第一站”之稱的新北京南站而言，當(dāng)初在建造之時(shí)便以其大規(guī)模和高檔次吸引了人們的眼球。隨著這座集高鐵、地鐵、市郊鐵路、公交、出租等各種交通方式于一體的城市綜合交通樞紐正式開通運(yùn)營(yíng)后，新南站將帶來(lái)哪些變化一直是業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)話題。
據(jù)悉，北京新南站占地面積約49.92萬(wàn)平方米，其中主站房建筑面積達(dá)到約31萬(wàn)平方米，是目前北京市單體最大的火車站。“每天10多萬(wàn)的客流，高峰時(shí)期甚至達(dá)到50萬(wàn)的客流量將為北京南站商圈開啟財(cái)富之門。”不少業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為這是新南站開通運(yùn)營(yíng)后帶給區(qū)域最大的變化。
然而，在正式開通運(yùn)營(yíng)近半年時(shí)，當(dāng)初關(guān)于南站的種種設(shè)想是否已成為現(xiàn)實(shí)？南站是否已具備形成商圈的基礎(chǔ)？為此，《樓市》記者實(shí)地調(diào)查了南站內(nèi)部商業(yè)配套情況和區(qū)域呈現(xiàn)出的商業(yè)特征，同時(shí)采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，力求為讀者呈現(xiàn)出南站所在區(qū)域現(xiàn)在及未來(lái)的商業(yè)潛質(zhì)。
新南站能否蘊(yùn)育新商圈
隨著北京南站的通車，在自身規(guī)模和輸送客流的能力上均大大超過(guò)了北京站和北京西站，已成為南城最為重要的交通樞紐之一。誠(chéng)然，北京南站的改擴(kuò)建為豐臺(tái)南城建設(shè)創(chuàng)造了機(jī)遇。一個(gè)以南站為中心而蘊(yùn)育的新商圈在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)將會(huì)一步步變成現(xiàn)實(shí)。
然而，目前南站的商業(yè)分布和周邊商業(yè)地產(chǎn)的格局是否已具備形成一個(gè)新商圈的基礎(chǔ)。為此，記者日前走訪了南站和周邊區(qū)域，直觀的感受了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍。從地圖上看，北京南站正好坐落在南二環(huán)、開陽(yáng)路和馬家堡東路之間，與正在建設(shè)中的地鐵4號(hào)線和地鐵14號(hào)線相交。
當(dāng)初為了配合南站經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，南站周邊的站前街路、永定門車站路、馬家堡路北段、涼水河南側(cè)路、萬(wàn)芳亭公園東側(cè)路、京山鐵路南側(cè)路和四路通中路等7條道路都已在奧運(yùn)前完成建設(shè)。然而，南站所處位置還是讓不少人在尋找它的時(shí)候花費(fèi)了些時(shí)間。“南站可以說(shuō)是藏在了一個(gè)老式住宅樓群后面，很難在遠(yuǎn)處發(fā)現(xiàn)它。公交線路目前也還欠發(fā)達(dá)，找到直達(dá)的公交車較難。我第一次找南站，花費(fèi)了很多功夫。”在南站候車室內(nèi)，準(zhǔn)備乘車去天津的李先生說(shuō)道。
除了對(duì)現(xiàn)有交通線路的調(diào)查以外，南站周邊的商業(yè)布局呈現(xiàn)怎樣的狀況成為了此次記者調(diào)查的重點(diǎn)。緊挨著南站北側(cè)的馬路兩邊是一些簡(jiǎn)陋的平房。記者發(fā)現(xiàn)，在沿街的小門臉中有為數(shù)不多的幾家小餐館、理發(fā)店等。與南站北側(cè)破舊的情況相比，南站西側(cè)可以說(shuō)是較成熟的社區(qū)商業(yè)。與南站只有一路之隔的開陽(yáng)里社區(qū)位置得天獨(dú)厚，大社區(qū)中包括開陽(yáng)里三街等區(qū)域朝東的底商，由于正對(duì)著北京南站，受車站人流的影響比較明顯，沿街底商大多是中小型的餐廳和與社區(qū)息息相關(guān)的生活配套商業(yè)。
然而，環(huán)顧南站四周，記者并沒有看到有其他大型商業(yè)設(shè)施，除了京明酒店、僑園飯店、大康國(guó)際鞋城這幾家大型商業(yè)以外。“北京南站周邊大多是老居民區(qū)，周邊已沒有大規(guī)模的商業(yè)用地，在短期內(nèi)沒有大型商業(yè)開設(shè)的空間。”北京銳而威商業(yè)管理有限公司總裁胡駿認(rèn)為。在他看來(lái)，北京南站的修建能使城市重要交通樞紐南移，進(jìn)一步拉動(dòng)京、津兩地之間的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)京津冀經(jīng)濟(jì)圈的快速發(fā)展。顯然，南站更多的是充當(dāng)交通樞紐的角色來(lái)對(duì)周邊的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響。
“商圈的形成必須具備一定規(guī)模和檔次的商業(yè)物業(yè)，而從目前南站周邊情況來(lái)看，還沒有具備形成商圈的基礎(chǔ)。南站相對(duì)圍合式的設(shè)計(jì)一定程度上也限制了人流與周邊商業(yè)設(shè)施的交流。未來(lái)，只有想辦法來(lái)吸引南站龐大的客流量到周邊進(jìn)行消費(fèi)才會(huì)刺激周邊商業(yè)的繁榮。”北京偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明如是說(shuō)道。
商業(yè)、寫字樓成開發(fā)重點(diǎn)
盡管目前在南站周圍并未明顯感受到濃厚的商業(yè)氛圍，但周邊的商業(yè)地產(chǎn)格局仍在悄然進(jìn)行著變化。商鋪需求增加、商務(wù)酒店、寫字樓相繼落成等現(xiàn)象均反映出整個(gè)南站的商業(yè)氛圍正呈現(xiàn)出自身的特色。
記者在南站周邊看到，雖然商鋪大多屬于社區(qū)底商的性質(zhì)，但商鋪均實(shí)現(xiàn)出租，并沒有出現(xiàn)空置的現(xiàn)象。而在一年前，南站周邊很多商鋪均是空置的狀態(tài)，無(wú)人問(wèn)津。隨著南站的開通運(yùn)營(yíng)，原本空置幾年的商鋪均實(shí)現(xiàn)出租，尤其是在緊鄰開陽(yáng)路的社區(qū)底商。據(jù)區(qū)域內(nèi)鏈家地產(chǎn)、中大恒基等中介信息顯示，包括西羅園 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)等緊鄰北京南站四周的商鋪近期相當(dāng)搶手，目前已經(jīng)基本沒有空置，并且新出租的商鋪?zhàn)饨鹨灿幸欢ǔ潭鹊纳蠞q。
事實(shí)上，在南城房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)中存在著一個(gè)明顯的問(wèn)題，那便是普通住宅比重較大，商務(wù)辦公樓和商業(yè)設(shè)施比較少。正因如此，南城商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大發(fā)展空間。“以交通樞紐來(lái)看，南站不需要大規(guī)模的繁華商業(yè)，而是需要能夠提供快速、便捷的服務(wù)性商業(yè)。因?yàn)閬?lái)此乘車的客群大多是商務(wù)辦公人士，未來(lái)，寫字樓、商務(wù)酒店將是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。”胡駿說(shuō)道。
從商務(wù)酒店的分布狀況來(lái)看，在南站周邊1公里左右范圍內(nèi)，多個(gè)小型商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)定位不約而同地選擇了酒店。例如在開陽(yáng)路西一個(gè)新近完成開發(fā)的酒店已掛出了醒目的酒店標(biāo)志。據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，南站周邊目前已有包括京明酒店、僑園飯店等多個(gè)酒店，距離南站2公里的范圍內(nèi)僅去年開業(yè)的經(jīng)濟(jì)型酒店就有4家。
雖然南站已經(jīng)被東莊、開陽(yáng)里、西羅園等多個(gè)大型住宅社區(qū)包圍，暫不具備大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的條件，但在距離南站一公里左右區(qū)域卻仍有不少商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。南站周邊將會(huì)形成以中檔寫字樓、酒店為主的商業(yè)地產(chǎn)的聚集區(qū)，而這一趨勢(shì)在其周邊商務(wù)寫字樓開發(fā)上已經(jīng)表現(xiàn)較明顯。據(jù)資料顯示，目前在南站周邊區(qū)域已聚集了包括搜寶商務(wù)中心、立業(yè)大廈、正旗大廈、未來(lái)假日大廈、璽萌中心、富力摩根中心 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 新聞)等一批商務(wù)寫字樓，區(qū)域商務(wù)寫字樓項(xiàng)目總量已經(jīng)超過(guò)了70萬(wàn)平方米。
“酒店、寫字樓等商務(wù)設(shè)施的進(jìn)駐，在提升南站周邊整體商務(wù)氛圍的同時(shí)還將會(huì)增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。大量從業(yè)人員的到來(lái)反過(guò)來(lái)也會(huì)帶動(dòng)周邊零售業(yè)和商業(yè)的崛起。這樣一來(lái)，商業(yè)、酒店服務(wù)、寫字樓整體的發(fā)展態(tài)勢(shì)就會(huì)形成，從而就會(huì)有大量的從業(yè)人員選擇在離南站較近的南城居住、購(gòu)房。如此良性循環(huán)下去，南城整體房地產(chǎn)的發(fā)展將得到迅速提升。”對(duì)于未來(lái)南城的發(fā)展，很多業(yè)內(nèi)人士寄希望于依托南站所帶來(lái)的附帶效應(yīng)。
“站臺(tái)商業(yè)”如何成功
在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展多元化的今天，依靠交通樞紐而發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)被稱為站臺(tái)商業(yè)。相對(duì)于北京西站等交通樞紐而言，剛開始運(yùn)營(yíng)的南站在自身商業(yè)定位和規(guī)劃上有著明顯的特征。為此，我們采訪了曾參與南站前期商業(yè)策劃與定位的胡駿，請(qǐng)他以南站為具體實(shí)例，來(lái)闡述站臺(tái)商業(yè)究竟應(yīng)以什么樣的形式來(lái)打造才能獲得成功。
作為中國(guó)鐵路客站建設(shè)突出功能性的標(biāo)桿，南站集鐵路、地鐵、公交、出租車等市政交通為一體，形成了一個(gè)大型的綜合交通樞紐。在這個(gè)大型建筑里面總共分為了五層，且按照運(yùn)營(yíng)的要求劃分了每層應(yīng)有的功能，包括有能容納一萬(wàn)多人的候車區(qū)域、鐵路公共綜合區(qū)域（什么是公共標(biāo)志）、地下?lián)Q乘大廳、地下汽車庫(kù)、兩條地鐵換乘車站等設(shè)施。（具體如圖示）。
因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的分布必須要滿足車站所劃分的功能。相應(yīng)的功能設(shè)計(jì)便決定了商業(yè)業(yè)態(tài)分布的樓層。例如南站的高架層在設(shè)計(jì)時(shí)確定了具備購(gòu)票、候車的功能，因此便分布著像麥當(dāng)勞、肯德基、上島咖啡、多樂(lè)之日等諸多商家，從而滿足旅客在候車時(shí)的消費(fèi)需求。
在胡駿看來(lái)，正確的商業(yè)定位、清晰的招商對(duì)象和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式是站臺(tái)商業(yè)成功的關(guān)鍵所在。站臺(tái)商業(yè)從根本上來(lái)說(shuō)是定位于車站的配套商業(yè)，是滿足旅客在候車過(guò)程中的商業(yè)需求。因此，打造各種業(yè)態(tài)齊全、商品品種豐富的商業(yè)中心對(duì)于站臺(tái)商業(yè)或許并不適合。
據(jù)悉，南站的商業(yè)配套采用的是類似首都機(jī)場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)配套的經(jīng)營(yíng)模式。在具體招商過(guò)程中，首先吸引中高檔品牌入駐，而站內(nèi)商業(yè)配套的規(guī)劃早已在設(shè)計(jì)時(shí)就完成。因?yàn)榛疖囌镜男再|(zhì)決定了在商業(yè)打造過(guò)程的特殊要求。由于車站的人群都是屬于快速人流，不太有可能長(zhǎng)時(shí)間停留在車站進(jìn)行大宗的購(gòu)物。因此，那些能夠提供快速、便捷的服務(wù)性商業(yè)，例如餐飲、便利店、綜合服務(wù)店等業(yè)態(tài)成為南站招商的重點(diǎn)對(duì)象。
此外，專業(yè)公司的提前介入到商業(yè)規(guī)劃中來(lái)也是保障站臺(tái)商業(yè)后期運(yùn)營(yíng)成功的重要因素。在南站開始動(dòng)工之前，胡駿便帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)具體調(diào)查了南站周邊的商業(yè)情況、包括購(gòu)買力、業(yè)態(tài)分布、人流量等細(xì)節(jié)層面的數(shù)據(jù)，從而在前期為南站提供相關(guān)的商業(yè)策劃和方案設(shè)計(jì)。“專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司是站臺(tái)經(jīng)濟(jì)取得成功必不可少的一環(huán)，因?yàn)槔缯猩獭⒐芾砗芏喾矫娴膯?wèn)題，作為物業(yè)方?jīng)]有太多實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)。專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司能保證商業(yè)在定位、招商、管理上的科學(xué)性，從而能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。”胡駿說(shuō)道。
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